附件：

土地增值稅納稅申報代理業(yè)務報告(參考文本）

                                       報告號：

                                       備案號：

     ：

我們接受委托[稅務代理合同書編號：     ，對貴單位開發(fā)的     項目土地增值稅納稅資料進行歸集、分析和關(guān)注，并出具代理報告。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅申報代理稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的關(guān)注程序的基礎(chǔ)上，出具真實、合法的報告。
　　在關(guān)注過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅納稅申報代理業(yè)務指引（試行）》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的關(guān)注程序?，F(xiàn)將結(jié)果報告如下：
　　一、土地增值稅清算稅款申報的關(guān)注過程及主要實施情況
　?。ㄖ饕兑韵聝?nèi)容）
　?。ㄒ唬┖喴u述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。
　?。ǘ┖喴u述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。
　?。ㄈ┖喴愂鰧{稅人提供的會計資料及納稅資料等進行關(guān)注、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。
　　二、結(jié)論
　　經(jīng)對貴單位     （項目）土地增值稅清算稅款申報進行關(guān)注，我們確認：
　　1.收入總額：     元；
　　2.扣除項目金額：     元；
　　3.增值額：     元；
　  4.增值率（增值額與扣除金額之比）：     %；
　　5.適用稅率：     %；
　　6.應繳土地增值稅稅額：         元；
　　7.已繳土地增值稅稅額：        元；
　　8.應補（退）繳土地增值稅稅額：        元。
　　清算事項的具體情況詳見附件

 需要說明的是：     事項因稅收政策規(guī)定不夠明確或證據(jù)不夠充分等原因，尚不能確認其應納所得稅的具體金額，需要稅務部門裁定。

本報告僅供向主管稅務機關(guān)辦理土地增值稅納稅代理申報時使用，不作其他用途。因使用不當造成的后果，與執(zhí)行本代理服務業(yè)務的涉稅專業(yè)服務機構(gòu)無關(guān)。

涉稅服務人員：（簽章）

法定代表：（簽章）

稅務師事務所（蓋章）

地址：

日期：

附件：
　　1.     涉稅專業(yè)服務機構(gòu)和     師執(zhí)業(yè)證書復印件。
　　2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報關(guān)注事項說明。
　　3.土地增值稅納稅申報主表及其明細項目關(guān)注表。具體包括：
　?。?/span>1）土地增值稅清算稅款主表；
　?。?/span>2）土地增值稅清算稅款（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細表；
　?。?/span>3）土地增值稅清算稅款（銷售普通住宅）明細表；
　?。?/span>4）土地增值稅清算稅款（銷售非普通住宅）明細表；
　?。?/span>5）與收入相關(guān)的面積關(guān)注調(diào)整明細表；
　?。?/span>6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入關(guān)注調(diào)整明細表；
　　（7）扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)注匯總表；
　?。?/span>8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費關(guān)注調(diào)整明細表；
　?。?/span>9）土地增值稅繳納情況關(guān)注匯總表。
　　4.土地增值稅清算稅款申報關(guān)注事項有關(guān)證明材料（復印件）

企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報關(guān)注事項說明及有關(guān)附表

一、基本情況
　?。ㄒ唬┢髽I(yè)基本情況
　　1.成立日期：
　　2.統(tǒng)一社會信用代碼：
　　3.地    址：
　　4.法人代表：
　　5.注冊資本：
　　6.投資總額：
　　7.企業(yè)類型：
　　8.經(jīng)營范圍：
　　9.其他：
　?。ǘ╉椖炕厩闆r
　　1.項目地址。
　　2.項目概況。列明開發(fā)項目類型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況。
　　3.項目建設(shè)規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套面積、可售面積，并分別說明普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模。
　　4.項目銷售情況。列明取得預售許可證情況，實際開始銷售日期、截止清算基準日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例等，并分別按普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項目予以說明。
　　5.項目設(shè)計情況。說明設(shè)計方案是否由境外機構(gòu)或境外人員提供，以及項目設(shè)計的其他情況。
　　二、主要會計政策和稅收政策
　　1.公司執(zhí)行          會計規(guī)則或《××會計制度》及有關(guān)規(guī)定。
　　2.公司會計核算方法：
　　3.主要內(nèi)部控制制度：
　　4.土地增值稅清算條件：
　　5.開發(fā)產(chǎn)品完工的標準：
　　6.成本費用的分配標準：
　　7.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認的標準：
　　8.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認收入的標準：
　　9.與土地增值稅清算項目相關(guān)的稅收政策：
　　10.其他政策：
　　三、土地增值稅的關(guān)注情況
　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀悜愂杖氲年P(guān)注
　　截至××年××月××日止，貴單位自報本項目土地增值稅應稅收入      元；經(jīng)關(guān)注，核定土地增值稅應稅收入為       元，比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減        元，其中：
　　1.銷售普通標準住宅      平方米，取得銷售收入自報應稅收入      元；經(jīng)關(guān)注，調(diào)增/調(diào)減收入      元，核定收入      元。
　　2.銷售其他項目（含非普通標準住宅      平方米，取得銷售收入自報應稅收入      元；經(jīng)關(guān)注，調(diào)增/調(diào)減收入      元，核定收入      元。
　　3.視同銷售房地產(chǎn)收入：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)平均價格；或（2）參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格、評估價值確定，自報應稅收入         元；經(jīng)關(guān)注，調(diào)增/調(diào)減收入      元，核定其他項目應稅收入      元。
　?。ǘ┩恋卦鲋刀惪鄢椖康年P(guān)注
　　截至××年××月××日止，貴單位自報本項目土地增值稅應稅扣除項目總額     元；經(jīng)關(guān)注，核定土地增值稅扣除項目總額     元，比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減     元，其中：
　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。貴單位自報取得本項目的土地使用權(quán)支付金額為      元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減       元，核定允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為     元。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。貴單位本項目自報房地產(chǎn)開發(fā)成本     元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減      元，核定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為      元。其中：
　?。?/span>1）貴單位自報土地征用及拆遷補償      元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減     元，核定允許扣除的土地征用及拆遷補償為      元。
　?。?/span>2）貴單位自報前期工程費      元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減      元，核定允許扣除的前期工程費為      元。
　?。?/span>3）貴單位自報建筑安裝工程費      元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減    元，核定允許扣除的建筑安裝工程費為     元。
　?。?/span>4）貴單位自報基礎(chǔ)設(shè)施費      元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減       元，核定允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費為      元。
　　（5）貴單位自報公共配套設(shè)施費      元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減     元，核定允許扣除的公共配套設(shè)施費為      元。
　?。?/span>6）貴單位自報開發(fā)間接費    元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應調(diào)增/調(diào)減       元，核定允許扣除的開發(fā)間接費為      元。
　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。
　　（1）本項目發(fā)生的財務費用中，借款利息支出能夠全部提供金融機構(gòu)票據(jù)證明的，應據(jù)實扣除，扣除金額為      元。其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額      元與開發(fā)成本      元之和的5%扣除    元。因此，貴單位此項目可扣除金額為      元。
　?。?/span>2）本項目發(fā)生的財務費用中，借款利息支出未能全部提供金融機構(gòu)票據(jù)的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額         元與開發(fā)成本      元之和的10%扣除      元。因此，貴單位此項目可扣除金額為      元。
　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
　　貴單位自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為     元；經(jīng)關(guān)注，應調(diào)增/調(diào)減    元，調(diào)整后貴單位可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為    元。其中：
　?。?/span>1） 貴單位自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為     元；經(jīng)關(guān)注，應調(diào)增/調(diào)減      元，調(diào)整后貴單位可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為      元。
　　（2） 貴單位自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護建設(shè)稅稅金為    元；經(jīng)關(guān)注，應調(diào)增/調(diào)減      元，調(diào)整后貴單位可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護建設(shè)稅稅金為      元。
　?。?/span>3） 貴單位自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為      元；經(jīng)關(guān)注，應調(diào)增/調(diào)減      元，調(diào)整后貴單位可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為      元。
　　5.稅收規(guī)定的其他扣除項目。
　　貴單位根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額     元與開發(fā)成本      元之和的20%加計扣除。因此，貴單位其他扣除項目的金額為      元。
　?。ㄈ┰鲋殿~及增值率的關(guān)注
　　貴單位自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為      元；經(jīng)關(guān)注，應繳土地增值稅的增值額為      元。其中：
　?、牌胀ㄗ≌恋卦鲋刀惖脑鲋殿~為      元，增值率為    %（計算公式）
　?、品瞧胀ㄗ≌恋卦鲋刀惖脑鲋殿~為     元，增值率為    %（計算公式）
　?。ㄋ模U土地增值稅的關(guān)注
　　貴單位自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為      元；經(jīng)關(guān)注，應繳土地增值稅稅額為      元，已繳稅款為      元；應補（退）稅額為      元。其中：
　　1.普通住宅應繳土地增值稅稅額為     元；已繳稅額為    元，應補（退）稅額為      元。
　　2.非普通住宅應繳土地增值稅稅額為      元；已繳稅額為  元，應補（退）稅額為      元。