土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指引

——稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范第3.5.5號

（試行）

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范稅務(wù)師事務(wù)所及其具有資質(zhì)的涉稅專業(yè)服務(wù)人員（以下簡稱“涉稅服務(wù)人員”）開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)、提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量、防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險，根據(jù)《涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法(試行)》（國家稅務(wù)總局公告2017年第13號發(fā)布，2019年第43號修改）和中國注冊稅務(wù)師協(xié)會《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范基本指引（試行）》《涉稅鑒證業(yè)務(wù)指引（試行）》以及其他有關(guān)規(guī)定，制定本指引。

第二條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)適用本指引。

第三條 稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員提供土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于采集涉稅專業(yè)服務(wù)基本信息和業(yè)務(wù)信息有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第49號，以下簡稱49號公告），向稅務(wù)機關(guān)報送《涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)（人員）基本信息采集表》和其他相關(guān)信息。

第四條 稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員提供涉稅鑒證業(yè)務(wù)，實行信任保護原則。存在以下情形之一的，稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員有權(quán)終止業(yè)務(wù)：

（一）委托人違反法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定的；

（二）委托人提供不真實、不完整資料信息的；

（三）委托人要求違反執(zhí)業(yè)原則的；

（四）其他因委托人原因限制業(yè)務(wù)實施的情形。

如已完成部分約定業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定收取費用，并就已完成事項進行免責(zé)性聲明，由委托人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員不承擔(dān)該部分責(zé)任。

第五條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)職業(yè)道德指引（試行）》相關(guān)規(guī)定，恪守獨立、客觀、公正的原則，保持專業(yè)勝任能力和應(yīng)有的關(guān)注，并對執(zhí)業(yè)過程中獲知的信息保密。

第六條 稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員提供土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循涉稅鑒證業(yè)務(wù)與代理服務(wù)不相容原則。根據(jù)《涉稅鑒證業(yè)務(wù)指引——稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范（試行）》第五條規(guī)定，承辦被鑒證單位的土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)的涉稅服務(wù)人員，不得同時承辦被鑒證單位土地增值稅申報代理及其他存在影響鑒證獨立性原則的業(yè)務(wù)。

第七條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》相關(guān)的規(guī)定，在業(yè)務(wù)承接、業(yè)務(wù)委派、業(yè)務(wù)計劃、業(yè)務(wù)實施、業(yè)務(wù)記錄、業(yè)務(wù)成果、業(yè)務(wù)檔案等鑒證服務(wù)各階段，充分考慮對執(zhí)業(yè)風(fēng)險的影響因素，使執(zhí)業(yè)風(fēng)險降低到可以接受的程度。

第二章 業(yè)務(wù)定義與目標(biāo)

第八條 本指引所稱土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，是指稅務(wù)師事務(wù)所依法接受委托，委派具備資質(zhì)的涉稅服務(wù)人員，依據(jù)稅法、會計準(zhǔn)則和會計制度及其他相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，對被鑒證人土地增值稅清算情況的真實性、合法性和完整性進行審核、判斷，并出具鑒證報告的活動。

第九條 本指引使用下列涉稅鑒證業(yè)務(wù)術(shù)語：

（一）委托人，是指委托稅務(wù)師事務(wù)所對土地增值稅清算涉稅事項進行鑒證的單位或個人；

（二）鑒證人，是指接受委托，執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)且具有涉稅鑒證資質(zhì)的稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員；

（三）被鑒證人，是指與土地增值稅清算鑒證事項相關(guān)的土地增值稅納稅人。被鑒證人可以是委托人，也可以是委托人有權(quán)指定的第三人；

（四）使用人，是指使用土地增值稅清算鑒證結(jié)果的單位或個人；

（五）鑒證事項，是指鑒證人評價和證明的《土地增值稅納稅申報表》所反映的具體土地增值稅清算事項；

（六）鑒證材料，是指土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)過程中涉及的各類信息；

（七）鑒證結(jié)果，是指鑒證人執(zhí)行土地增值稅清算鑒證項目的最終狀態(tài)，包括出具土地增值稅清算鑒證報告或者終止土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)委托合同等其他情況。

第十條 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)流程，主要環(huán)節(jié)包括:鑒證準(zhǔn)備、證據(jù)收集評價、鑒證事項評價、制作工作底稿、出具鑒證報告等。

第三章 鑒證準(zhǔn)備

第十一條 鑒證人承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》和相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對委托事項進行初步調(diào)查和了解，并從下列方面進行分析評估，決定是否接受業(yè)務(wù)委托：

（一）委托事項是否屬于土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)；

（二）被鑒證人的誠信評價和風(fēng)險級別；

（三）是否具有承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的專業(yè)勝任能力；

（四）承辦人員是否為被鑒證人提供了其他不相容涉稅服務(wù)；

（五）其他相關(guān)因素。

第十二條 鑒證人承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)與被鑒證人進行溝通，并對稅務(wù)專業(yè)術(shù)語、鑒證業(yè)務(wù)范圍等有關(guān)事項進行解釋，避免雙方對土地增值稅清算鑒證項目的業(yè)務(wù)性質(zhì)、責(zé)任劃分和風(fēng)險承擔(dān)的理解產(chǎn)生分歧。

第十三條 鑒證人承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境，以識別和控制鑒證風(fēng)險。

業(yè)務(wù)環(huán)境包括：約定事項，委托目的，報告使用人的需求，被鑒證人遵從稅法的意識，稅務(wù)稽查處理、納稅爭議救濟的情況，企業(yè)所得稅匯算清繳對土地增值稅清算業(yè)務(wù)的影響，被鑒證人的基本情況、房地產(chǎn)資質(zhì)情況、財務(wù)會計制度及其執(zhí)行情況、內(nèi)部控制及其執(zhí)行情況、關(guān)聯(lián)企業(yè)、重大經(jīng)濟交易事項、清算項目減免稅審批等情況。

第十四條 鑒證人決定接受土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)委托的，應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》相關(guān)規(guī)定，與委托人或被鑒證人簽訂土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)委托協(xié)議，并按照49號公告要求報送《涉稅專業(yè)服務(wù)協(xié)議要素信息采集表》。

第十五條 鑒證人可以要求被鑒證人出具書面聲明文件，承諾對其所提供的與土地增值稅清算鑒證事項相關(guān)的會計資料、納稅資料及其他相關(guān)資料的真實性、合法性、完整性負責(zé)。

第十六條 鑒證人應(yīng)當(dāng)指派能夠勝任受托土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的，且具有資質(zhì)的涉稅服務(wù)人員作為項目負責(zé)人，具體實施涉稅鑒證業(yè)務(wù)。

第十七條 鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地增值稅清算鑒證事項的復(fù)雜程度、風(fēng)險狀況和鑒證期限等情況，遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》相關(guān)的規(guī)定，制定總體業(yè)務(wù)計劃和具體業(yè)務(wù)計劃。總體業(yè)務(wù)計劃應(yīng)當(dāng)落實工作目標(biāo)，確定工作策略，安排服務(wù)時間，界定業(yè)務(wù)范圍，明確人員組織分工，明確必要的溝通環(huán)節(jié)和程序。

具體業(yè)務(wù)計劃應(yīng)當(dāng)確定擬執(zhí)行的鑒證方案、鑒證程序和具體方法等。

第十八條 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)計劃確定后，鑒證人可以視情況變化對業(yè)務(wù)計劃作相應(yīng)的調(diào)整。

第十九條 項目負責(zé)人可以根據(jù)業(yè)務(wù)需要，考慮尋求相關(guān)領(lǐng)域的專家協(xié)助工作。項目負責(zé)人應(yīng)當(dāng)合理評估并運用專家工作成果。

第四章 證據(jù)收集與評價

第一節(jié) 證據(jù)收集

    第二十條 鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)受托土地增值稅清算鑒證事項的實際情況，對通過不同途徑或方法取得的鑒證材料，按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，從證據(jù)資格和證明能力兩方面進行證據(jù)確認，取得與鑒證事項相關(guān)的、能夠支持清算鑒證報告的鑒證證據(jù)。

鑒證證據(jù)的范圍包括：從開發(fā)項目立項、拆遷補償及安置、土地取得、開發(fā)建設(shè)、項目（預(yù)）銷售、竣工備案到土地增值稅清算完畢全過程的財務(wù)資料、稅務(wù)資料和業(yè)務(wù)資料等。

第二十一條 鑒證人可以通過下列途徑，獲取涉稅鑒證證據(jù)：

（一）委托人配合提供的鑒證材料；

（二）被鑒證人協(xié)助提供的鑒證材料；

（三）鑒證人采取審閱、查閱、檢查、監(jiān)盤、詢問或函證、計算及其他方法取得的鑒證材料。

第二十二條 鑒證人在調(diào)查被鑒證人的下列情況時，應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求取得有關(guān)鑒證材料：

（一）基本情況；

（二）財務(wù)會計制度情況；

（三）內(nèi)部控制制度自我評價情況。

第二十三條 鑒證人在調(diào)查項目前期管理情況時，應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，取得有關(guān)鑒證材料：

（一）被鑒證人房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明的調(diào)查，包括對房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)、施工、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、竣工驗收、工程結(jié)算、房屋交付、稅款繳納等；

（二）鑒證人取得清算項目的土地面積、建筑面積和可售面積所獲取的各項鑒證材料發(fā)生沖突、不能相互印證時，應(yīng)當(dāng)追加鑒證程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)可靠的原則以及外部證據(jù)形成時間孰晚原則，確認適當(dāng)?shù)拿娣e。

第二十四條 鑒證人對被鑒證人清算申報收入總額的確認，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：

（一） 收入總額事實方面的信息和資料；

收入總額事實方面,包括：商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表、捐贈、投資合同、企業(yè)管理當(dāng)局批件或者決議、外部批文及其他有關(guān)信息和資料。

（二） 收入總額會計方面的信息和資料；

收入總額會計方面，包括：總分類賬、明細分類賬會計分錄以及對財務(wù)報表予以調(diào)整但未在賬簿中反映的其他分錄、銀行進賬單等信息和資料。

（三） 收入總額稅收方面的信息和資料。

收入總額稅收方面，包括：銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)證據(jù)及三者關(guān)聯(lián)性分析的自制資料，銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積數(shù)據(jù)資料，發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況資料；對銷售價格進行評估，并判斷有無價格明顯偏低情況形成的資料以及其他與收入有關(guān)的信息和資料。

第二十五條 鑒證人對被鑒證人扣除項目金額的確認，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：

（一）扣除項目事實方面的信息和資料；

扣除項目事實方面,包括:成本合同統(tǒng)計表，土地合同、拆遷補償項目所需的拆遷合同和補償費簽收花名冊、工程建造合同、竣工結(jié)算報告，公共配套設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或者建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的相關(guān)證明資料，借款合同及借款利息結(jié)算通知單。

（二）扣除項目會計方面的信息和資料；

扣除項目會計方面，包括:總分類賬、明細分類賬、會計憑證以及對財務(wù)報表予以調(diào)整但未在賬簿中反映的其他會計等信息和資料、增值稅發(fā)票或財政票據(jù)、銀行結(jié)算憑證、繳稅付款憑證等信息和資料。

（三）扣除項目稅收方面的信息和資料；

分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，按照受益對象、分攤共同成本費用的合理分配方法說明。

第二十六條 與土地增值稅清算鑒證有關(guān)的其他資料。

第二節(jié) 證據(jù)評價

第二十七條 鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證事項的具體情況，從以下方面審查證據(jù)的合法性：

（一）證據(jù)是否符合法定形式；

（二）證據(jù)的取得是否符合法律、法規(guī)、規(guī)章和司法解釋的規(guī)定；

（三）是否有影響證據(jù)效力的其他違法情形。

第二十八條 鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證事項的具體情況，從以下方面審查證據(jù)的真實性：

（一）證據(jù)形成的原因；

（二）發(fā)現(xiàn)證據(jù)時的環(huán)境；

（三）證據(jù)是否為原件、原物，復(fù)制件、復(fù)制品與原件、原物是否相符；

（四）提供證據(jù)的人或者證人與被鑒證人是否具有利害關(guān)系；

（五）影響證據(jù)真實性的其他因素。

第二十九條 鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證事項的具體情況，從以下方面審查證據(jù)的相關(guān)性：

（一）證據(jù)與待證事實是否具有證明關(guān)系；

（二）證據(jù)與待證事實的關(guān)聯(lián)程度；

（三）影響證據(jù)關(guān)聯(lián)性的其他因素。

第三十條 下列證據(jù)材料不得作為鑒證依據(jù)：

（一）違反法定程序收集的證據(jù)材料；

（二）以偷拍、偷錄和竊聽等手段獲取侵害他人合法權(quán)益的證據(jù)材料；

（三）以利誘、欺詐、脅迫和暴力等不正當(dāng)手段獲取的證據(jù)材料；

（四）無正當(dāng)事由超出舉證期限提供的證據(jù)材料；

（五）無正當(dāng)理由拒不提供原件、原物，又無其他證據(jù)印證，且對方不予認可的證據(jù)復(fù)制件、復(fù)制品；

（六）無法辨明真?zhèn)蔚淖C據(jù)材料；

（七）不能正確表達意志的證人提供的證言；

（八）不具備合法性、真實性的其他證據(jù)材料。

第三十一條 鑒證人應(yīng)當(dāng)取得支持鑒證結(jié)果所需的事實證據(jù)和法律依據(jù)。

鑒證人對鑒證事項合法性的證明責(zé)任，不能替代或減輕委托人或被鑒證人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的會計責(zé)任、納稅申報責(zé)任以及其他法律責(zé)任。

第五章 鑒證事項評價

第一節(jié)  一般規(guī)定

第三十二條 土地增值稅清算鑒證應(yīng)當(dāng)采取包括案頭審核、實地審核在內(nèi)的審核方式來形成鑒證意見。

案頭審核是指對被鑒證人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對被鑒證人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

第三十三條 對清算項目前期管理情況鑒證，根據(jù)需要和可能實施案頭審核、實地審核，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）清算項目及其范圍；

（二）清算單位的確認；

（三）不同期間、不同項目收入、成本、費用歸集；

（四）普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)的收入、支出劃分；

（五）清算起始時間、清算截止時間；

（六）分期開發(fā)項目各期清算方式的一致性；

（七）征稅項目與免稅項目的劃分。

第三十四條 被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算清算項目收入或收入能夠查實，但其成本費用支出不能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)按照本章第二節(jié)規(guī)定審核收入。

被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入不能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)先按照本章第三節(jié)規(guī)定審核扣除項目金額。

第三十五條 對關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。在審核收入和扣除項目時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務(wù)往來，并應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來款發(fā)生額及余額，判斷有關(guān)經(jīng)濟事項的真實性及其對收入和扣除項目的影響。

第三十六條 鑒證人在鑒證過程中，發(fā)現(xiàn)被鑒證人有稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，且稅務(wù)機關(guān)決定核定征收的，除符合本指引第三十六條規(guī)定外，可以終止鑒證。

第三十七條 被鑒證人雖有本指引第三十五條所列情形，但如有下列委托人委托，鑒證人仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂業(yè)務(wù)約定書：

（一）司法機關(guān)、上級稅務(wù)機關(guān)或者其他國家機關(guān)；

（二）依法組成的清算組織；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個人。

第二節(jié) 收入項目鑒證

第三十八條 收入項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：

（一）評價有關(guān)收入的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；

（二）獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細表，并與銷售明細表（銷售臺賬）、會計資料、稅務(wù)資料核對；

（三）了解清算項目有關(guān)的銷售合同執(zhí)行、商品房銷售發(fā)票開具、有關(guān)部門實際測繪等情況；

（四）審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實應(yīng)計入銷售額的收入；

（五）查明收入的確認原則、方法，注意會計規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認上的差異；

（六）正確劃分預(yù)售收入與現(xiàn)銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；

（七）必要時，利用專家的工作對銷售價格進行評估，判斷有無價格明顯偏低情況；

（八）審核清算項目的收入總額，可通過實地查驗，確認有無少計、漏計收入事項；

（九）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，是否在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

第三十九條 收入項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）被鑒證人清算收入確認是否符合稅法規(guī)定；

（二）被鑒證人按照清算項目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”記載的項目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認收入日期、收入金額等相關(guān)內(nèi)容是否準(zhǔn)確；

（三）銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實發(fā)生、內(nèi)容完整、手續(xù)合法，金額計算與會計處理是否正確。重點關(guān)注關(guān)聯(lián)方銷售折扣與折讓是否合理；

（四）被鑒證人對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進行稅務(wù)處理；

（五）按揭款收入是否申報納稅，有無掛在往來賬不作銷售收入申報納稅的情形；

（六）被鑒證人以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款；

（七）被鑒證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅；

（八）被鑒證人經(jīng)有關(guān)部門實際測量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符，除了在銷（預(yù)）售合同約定的誤差范圍內(nèi)不做退補款以外，其他發(fā)生退補款情形而導(dǎo)致收入變化的，是否按照稅法規(guī)定處理；被鑒證人應(yīng)退款而不退款、抵頂物業(yè)管理費的，稅務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定。

第四十條 鑒證人應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核被鑒證人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與符合免稅規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目收入，確認土地增值稅的應(yīng)稅收入。

第四十一條 有本指引第三十五條規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但按本指引第三十六條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，鑒證人應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)確認的同類房地產(chǎn)評估價格，以確認轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

第四十二條 鑒證非直接銷售房地產(chǎn)的收入，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等非直接銷售業(yè)務(wù)的發(fā)生情況；

（二）非直接銷售收入的確定方法和順序。

第四十三條 對被鑒證人按縣級以上人民政府的規(guī)定售房時代收的各項費用的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：

（一）審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；

（二）當(dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

第三節(jié) 扣除項目鑒證

第四十四條 扣除項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：

（一）評價與扣除項目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；

（二）獲取或編制扣除項目明細表，并與會計資料核對；

（三）取得相關(guān)合同和項目概（預(yù)）算資料，并審核其執(zhí)行情況和成本、費用支出情況；

（四）實地查看、詢問調(diào)查和核實，剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用；

（五）必要時，利用專家工作對扣除項目進行審核。

第四十五條 扣除項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）計算扣除項目金額時，實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得扣除；

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生；

（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆；

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分攤的；

（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用；

（六）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)；

（七）本次清算扣除項目是否與本次清算收入配比。

第四十六條 取得土地使用權(quán)所支付金額的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）審核土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、支付款項的票據(jù)、契稅完稅憑證、土地使用權(quán)證、開發(fā)項目立項批復(fù)、規(guī)劃申請、報告及圖紙、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等資料確定可以扣除的范圍和金額。特別是同一宗土地有多個開發(fā)項目的，應(yīng)注意土地成本是否存在重復(fù)扣除以及分攤方法與金額計算是否正確；

（二）是否含有關(guān)聯(lián)方費用；

（三）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形；

（四）是否與市場價格存在明顯異常；

（五）土地閑置費等不得扣除項目是否已經(jīng)剔除；

（六）是否獲取合法憑證。

第四十七條 土地征用及拆遷補償費的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）實際支出金額與概（預(yù)）算是否存在明顯差異；

（二）拆遷補償費是否實際發(fā)生；

（三）由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地等相關(guān)扣除項目是否符合稅法規(guī)定；

（四）是否獲取合法有效憑證。

第四十八條 前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）實際支出額與概預(yù)算是否存在明顯異常，是否存在虛列情形；

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費；

（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分攤；

（四）是否獲取合法有效憑證。

第四十九條 建筑安裝工程費的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；

（二）自購建材費用是否重復(fù)扣除；

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常；

（四）自行施工建設(shè)的項目，有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況；

（五）是否取得項目所在地稅務(wù)機關(guān)監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票等合法有效憑證。

第五十條 公共配套設(shè)施費的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確、產(chǎn)權(quán)是否明確、是否真實發(fā)生、有無預(yù)提情況；

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設(shè)施費；

（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分攤；

（四）是否含有其他企業(yè)的費用；

（五）是否獲取合法有效憑證 。

第五十一條 開發(fā)間接費用的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）是否將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用；

（二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，取得的憑證是否合法有效；

（三）多個開發(fā)項目是否分項目核算或分攤，是否將其他項目的開發(fā)間接費用記入了清算項目；

（四）是否含有其他企業(yè)的費用；

（五）是否將房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售費用、財務(wù)費用記入開發(fā)間接費用；

（六）有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況。

第五十二條 利息支出的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）是否將利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用；

（二）分期開發(fā)項目或同時開發(fā)多個項目的一般性貸款利息支出，是否按項目合理分攤；

（三）利用閑置專項借款對外投資取得的收益是否沖減利息支出；

（四）借款合同相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；

（五）是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；

（六）超過貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除；

（七）是否剔除借款手續(xù)費、咨詢費、顧問費等利息支出以外的費用；

（八）對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，利息計算扣除是否符合稅法規(guī)定；

（九）是否取得金融機構(gòu)開具的增值稅發(fā)票等合法有效憑證。

第五十三條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）扣除范圍和金額計算是否符合稅法有關(guān)規(guī)定，是否與收入相關(guān)，復(fù)核稅金及附加與收入是否配比，企業(yè)是否繳納；營改增后，增值稅是否違規(guī)扣除；

（二）不屬于清算范圍、不屬于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金是否違規(guī)扣除；

（三）與本次清算收入無關(guān)的，按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加等，是否違規(guī)扣除；

（四）印花稅的扣除是否符合稅法規(guī)定。

第五十四條 加計扣除項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）對取得土地使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；

（二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按開發(fā)土地成本計算加計扣除；

（三）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；

（四）代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形；

（五）計算加計扣除基數(shù)時是否剔除已計入開發(fā)成本的利息支出。

第五十五條 對被鑒證人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)鑒證其扣除項目金額是否按主管稅務(wù)機關(guān)確定的分攤方法計算分攤扣除。

第五十六條 被鑒證人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，有無將相應(yīng)成本列作扣除的情況。

第四節(jié) 應(yīng)納稅額項目鑒證

第五十七條 土地增值稅應(yīng)納稅額項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：

（一）審核清算項目的收入總額是否符合稅法規(guī)定，計算是否正確；

（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅法規(guī)定，計算是否正確；

1.如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；

2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算；

3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入實現(xiàn)時間及其扣除項目配比。

（三）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率；

（四）審核清算項目的預(yù)繳稅額是否正確。對于多個項目同時建設(shè)、預(yù)售（銷售）的，要準(zhǔn)確劃分清算項目的預(yù)繳稅額；

（五）審核并確認清算項目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補（退）稅額。

第六章 業(yè)務(wù)記錄

第五十八條 鑒證人應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)程序指引（試行）》以及《涉稅鑒證業(yè)務(wù)指引（試行）》相關(guān)的規(guī)定，編制涉稅鑒證業(yè)務(wù)工作底稿，保證工作底稿記錄的完整性、真實性和邏輯性。

第五十九條 如果鑒證人出具的土地增值稅清算鑒證報告不是為了被鑒證人清算土地增值稅的用途，而是具有其他特定目的或服務(wù)于其他特定使用人的，鑒證人應(yīng)當(dāng)在涉稅鑒證業(yè)務(wù)報告中予以注明，對報告的用途加以限定和說明。

第六十條 土地增值稅清算鑒證報告應(yīng)當(dāng)在鑒證人完成內(nèi)部審批復(fù)核程序及簽字手續(xù)，加蓋鑒證人公章后對外出具。

在正式出具土地增值稅清算鑒證報告前，項目負責(zé)人應(yīng)與委托人或者被鑒證人就擬出具報告有關(guān)內(nèi)容進行溝通。

土地增值稅清算鑒證報告應(yīng)由兩名或兩名以上實施該項業(yè)務(wù)的具有涉稅鑒證業(yè)務(wù)資質(zhì)的涉稅服務(wù)人員簽章。

第六十一條 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿，應(yīng)按綜合類、鑒證實施類和鑒證結(jié)果類，分類別存檔。

第七章 業(yè)務(wù)成果

第六十二條 鑒證人完成約定鑒證事項后，由項目負責(zé)人按《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》和《涉稅鑒證業(yè)務(wù)指引（試行）》的規(guī)定，編制并出具土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)報告，公允反映被鑒證人在鑒證期間的應(yīng)納土地增值稅額。

第六十三條 鑒證人執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)針對鑒證事項出具鑒證報告。鑒證報告要件如下：

（一）鑒證報告正文；

（二）專項鑒證事項說明；

（三）鑒證報告附件或附送的資料。

第六十四條 鑒證人出具的土地增值稅清算鑒證報告正文，應(yīng)當(dāng)包括下列要素：

（一）標(biāo)題，鑒證報告的標(biāo)題應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范為“土地增值稅清算鑒證報告”；

（二）編號，按照鑒證人業(yè)務(wù)成果編號規(guī)則統(tǒng)一編碼并在業(yè)務(wù)成果首頁注明，全部業(yè)務(wù)成果均應(yīng)編號，以便留存?zhèn)洳榛蛳蚨悇?wù)機關(guān)報送；

（三）收件人，即鑒證人按照業(yè)務(wù)委托協(xié)議的要求致送涉稅鑒證業(yè)務(wù)報告的對象，一般指鑒證業(yè)務(wù)的委托人。涉稅鑒證業(yè)務(wù)報告應(yīng)當(dāng)載明收件人全稱；

    （四）引言，鑒證報告引言應(yīng)當(dāng)表明委托人與受托人的責(zé)任，對委托事項是否進行鑒證審核以及審核標(biāo)準(zhǔn)、審核原則等進行說明；

    （五）鑒證實施情況，鑒證人在業(yè)務(wù)實施過程中所采用的程序和方法、分析事項、具體步驟、計算過程等內(nèi)容。

    （六）鑒證結(jié)論或鑒證意見，鑒證人提供涉稅服務(wù)的最終結(jié)果，有明確的意見、建議或結(jié)論；

    （七）編制基礎(chǔ)及使用限制段；明確土地增值稅清算鑒證報告的使用用途；

（八）簽章，土地增值稅清算鑒證報告，應(yīng)當(dāng)由兩名或兩名以上實施該項業(yè)務(wù)的具有涉稅鑒證業(yè)務(wù)資質(zhì)的涉稅服務(wù)人員簽章；

（九）報告出具日期，不應(yīng)早于鑒證人獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徍俗C據(jù)，形成鑒證結(jié)論的日期；

（十）附件：鑒證業(yè)務(wù)說明，鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)反映土地增值稅的計算步驟和計算過程等內(nèi)容并將其作為鑒證業(yè)務(wù)說明的內(nèi)容。

第六十五條 鑒證人為被鑒證人提供土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)出具報告時，應(yīng)附稅務(wù)師事務(wù)所營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)師事務(wù)所行政登記證書、稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書等相關(guān)證明材料。

第六十六條 鑒證人在鑒證中如發(fā)現(xiàn)有對被鑒證人土地增值稅清算稅款納稅申報有重要影響的事項，應(yīng)在鑒證報告中予以披露。

鑒證中發(fā)現(xiàn)被鑒證人土地增值稅清算處理有與稅收法律法規(guī)不符行為，經(jīng)提醒被鑒證人仍未按其建議進行調(diào)整或者改正的，鑒證人應(yīng)在出具的鑒證報告或報告說明中披露(如第三方委托,應(yīng)當(dāng)直接在報告披露)。

第六十七條 實施涉稅鑒證業(yè)務(wù)過程中，項目負責(zé)人認為被鑒證人提供的會計、稅收等基礎(chǔ)資料缺乏完整性和真實性的，應(yīng)當(dāng)在報告中做出適當(dāng)說明。

第六十八條 項目負責(zé)人在土地增值稅清算鑒證報告正式出具后，如發(fā)現(xiàn)新的事項影響已出具的鑒證報告結(jié)論，應(yīng)當(dāng)及時做出相應(yīng)的處理。

第六十九條 鑒證人出具的土地增值稅清算鑒證報告，應(yīng)當(dāng)由委托協(xié)議雙方留存?zhèn)洳?。其中，稅收法律、行政法?guī)及國家稅務(wù)總局規(guī)定報送的，應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機關(guān)報送，并遵循行業(yè)自律管理報備規(guī)定。

第七章 附  則

第七十條 本指引自2023年7月1日起試行。原《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)規(guī)則》（中稅協(xié)發(fā)[2013]062號）同時廢止。

附件：1.土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)報告及說明

2.土地增值稅清算稅款鑒證附表